Crédit immobilier : pourquoi les banques refusent un dossier ?

Actuellement, le taux d’intérêt de l’emprunt immobilier est au plus bas. La perspective de réaliser des économies conséquentes incite de nombreuses personnes à souscrire un prêt immobilier auprès d’un établissement financier. Il leur faut cependant savoir qu’un certain nombre de dossiers essuient un  refus de la part de ces organismes. D’où l’importance de savoir les raisons qui poussent une banque à ne pas accorder un credit immobilier à une personne.

Insuffisance de la capacité de remboursement

Les banques analysent en premier lieu la capacité de remboursement du candidat au prêt. Si elles jugent que ses revenus sont trop faibles par rapport au montant de l’emprunt immobilier demandé, elles peuvent refuser d’accorder celui-ci.

Un taux d’endettement trop important

Le seuil maximal du taux d’endettement autorisé est de 30 %. Ce cap est toutefois dépassé par un tiers des dossiers de demande de prêt immobilier, obligeant les banques à apposer leur refus.

Instabilité de la situation professionnelle        

Dans un climat général où la précarité de l’emploi domine, il est logique que les banques soient frileuses à l’idée d’accorder un emprunt immobilier à une personne qui n’offre pas toutes les garanties de stabilité sur le plan professionnel. Un contrat à durée indéterminé (CDI) depuis plus d’un an est souvent exigé par les banques pour qu’elles accordent leur soutien.

Un apport personnel insuffisant

Pour bénéficier du taux immobilier intéressant par les banques, celles-ci exigent la plupart du temps que l’emprunteur dispose d’un apport personnel conséquent. Celui-ci doit au minimum couvrir les frais de notaire et de garantie.

Le fichage au FICP       

Une personne fichée au Fichier national des incidents de remboursements des crédits aux particuliers (FICP) aura beaucoup de mal à obtenir un emprunt immobilier. Ce fichier est tenu par la Banque de France et est généralement consulté par les banques pour tout dossier de demande de prêt.

Une mauvaise gestion des comptes bancaires 

Les banques exigent parmi les pièces justificatives dans un dossier de credit immobilier la production des relevés bancaires des 3 derniers mois. Ces documents permettent au banquier de savoir comment le candidat au prêt gère ses comptes. La présence de chèques impayés ou de prélèvements rejetés constitue des points négatifs pour l’emprunteur.

 

Crédit immobilier : est-il possible de revendre le bien avant la fin des remboursements ?

Avec le taux immobilier qui ne cesse de baisser depuis le début de l’année 2016, nombreuses sont les personnes qui sont intéressés par l’achat d’un bien immobilier. L’Observatoire Crédit Logement/CSA précise même que le phénomène ne s’est jamais produit depuis la fin des années  1940. Il est donc évident que le credit immobilier est actuellement le moyen le plus simple d’accéder à la propreté.

Les raisons qui poussent à vendre un bien immobilier  

La vie est semée d’embûches et d’aléas qui peuvent pousser un propriétaire à vendre un bien qu’il a acquis par le biais d’un emprunt immobilier. Il s’agit notamment d’un divorce ou d’une séparation, du décès du conjoint ou d’un proche, d’une mutation professionnelle ou encore de la naissance d’un enfant. Ces raisons amènent souvent la personne à déménager et à envisager de vendre sa maison.

Il faut se rassurer que la revente d’un bien avant le remboursement intégral du credit immobilier est une opération courante. Il est toutefois important de savoir que les banques refusent systématiquement qu’une personne ait encore un crédit en cours sur un bien dont il n’est plus propriétaire.

Trois solutions à la disposition de l’emprunteur       

La solution retenue la plupart du temps est le remboursement de l’emprunt immobilier par anticipation, et ce après la conclusion de la vente. Il appartient généralement au notaire de transférer le capital restant dû sur le crédit au prêteur. Il faudra dans ce cas payer également des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Celles-ci s’élèvent soit à 3 % du capital restant dû soit à 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt.

La seconde alternative est le transfert de crédit. Il s’agit d’une pratique qui est assez peu répandue dans l’Hexagone et qui est largement utilisée outre-Atlantique. L’emprunteur garde son ancien credit immobilier pour financer une partie ou la totalité de son nouveau logement. Dans ce cas, les conditions initiales du prêt demeurent, notamment le taux immobilier.

Enfin, la troisième solution est le prêt relais. Il s’agit d’une avance de trésorerie estimée à 60 à 80 % de la valeur du bien. Cela permet à l’emprunteur d’acquérir un autre bien immobilier en attendant la conclusion de la vente de sa maison.

Est-ce le bon moment pour renégocier son crédit immobilier ?

Depuis le début de l’année 2016, le taux immobilier a baissé en moyenne de 0,8 % au point d’atteindre des niveaux historiques actuellement. Pourtant, les personnes qui possèdent un bon profil peuvent espérer trouver des taux de credit immobilier encore plus bas chez les courtiers. Elles peuvent en effet souscrire un emprunt immobilier à 0,8 % sur 10 ans dans certains établissements, à moins de 1 % sur une période de 15 ans et légèrement supérieur à 1 % sur 20 ans.

Quid des personnes qui ont un crédit immobilier en cours ?

Ces taux intéressants s’adressent donc aux individus qui vont souscrire un credit immobilier. Et ceux qui ont déjà un prêt immobilier en cours peuvent penser qu’ils sont perdants. Pourtant, il existe une solution qui leur permet de faire des économies, avec comme principal argument cette baisse du taux immobilier. Il s’agit de la renégociation de crédit.

L’emprunteur se tourne vers l’établissement qui lui a accordé l’emprunt immobilier afin de revoir les conditions, compte tenu de la baisse des taux. Son objectif est de négocier avec lui afin que le banquier abaisse le taux de son crédit. Cela lui permettra soit de réduire le nombre de ses mensualités soit leur montant. Cependant, il est probable que la banque n’abaisse le taux du credit immobilier que d’un petit pourcentage. Et si elle accède à la demande de l’emprunteur, celui-ci devra en contrepartie réaliser un important sur un contrat proposé par l’organisme financier.

L’alternative à la renégociation

Si la renégociation d’un prêt immobilier n’a pas abouti avec son banquier, il est possible de se tourner vers les établissements concurrents. Ceux-ci pourront racheter l’emprunt auprès de la banque et souscrire un nouveau crédit chez eux. C’est ce que l’on appelle rachat de crédit ou regroupement de crédit.

Il est donc possible d’en profiter pour regrouper autour d’un seul crédit son emprunt immobilier avec son crédit automobile, son prêt personnel ou son crédit à la consommation. L’emprunteur n’aura plus à faire face qu’à un seul prêt, avec un taux unique et une seule mensualité.

 

Nouveauté : la location avec option d’achat (LOA) en immobilier

Le concept de location avec option d’achat (LOA) n’est pas un concept totalement nouveau puisqu’il est déjà utilisé pour l’acquisition d’une voiture. Cette-fois, c’est dans le secteur de l’immobilier qu’elle s’applique. En effet, la start-up Innsquare a imaginé un montage financier dans le but de permettre aux locataires d’acheter plus facilement le logement qu’ils occupent.

Car si une grande partie des ménages peut profiter de la faiblesse du taux immobilier pour financer leur acquisition, certains profils ne répondent pas aux exigences des banques. Ils n’arrivent donc pas à obtenir un emprunt immobilier. La location immobilière avec option d’achat (LOA) apparait par conséquent comme la  solution idéale pour cette catégorie de personnes.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat (LOA) dans l’immobilier ?

Certaines personnes ne répondent pas au profil recherché par les établissements bancaires en matière de credit immobilier. Il s’agit notamment de ménages qui possèdent un pouvoir d’achat faible, de jeunes actifs, de personnes qui viennent divorcer ou encore dont le contrat de travail n’est pas à durée indéterminée. Ces individus présentent un niveau de risque élevé pour les banques qui hésitent à leur accorder un emprunt immobilier.

Grâce à la LOA, ces personnes peuvent accéder à la propriété. En effet, elles restent locataires du logement avant d’en devenir les propriétaires à la fin du contrat de bail. C’est ainsi que les loyers que le locataire paye chaque mois deviennent une sorte d’apport personnel avec lequel il pourra solliciter un emprunt immobilier.

Une offre valable à Paris uniquement    

Pour le moment, cette offre de LOA immobilière d’Innsquare n’est valable que dans la capitale où le prix moyen du m² dépasse souvent les 8 000 euros. Pour le locataire, cette solution permet de réfléchir pendant la durée du contrat de bail s’il souhaite vraiment acheter le bien. Par ailleurs, comme le prix à l’achat du logement est déjà fixé dans le contrat, il n’est plus possible pour le propriétaire de l’augmenter à la fin du contrat.

Enfin, il n’est pas toujours nécessaire de recourir à un credit immobilier pour acquérir le bien si le loyer est suffisamment élevé et la durée de location assez longue.

 

Crédit immobilier : désormais possible sans utiliser du papier

A l’heure du tout-numérique, les services bancaires tendent de plus en plus à se dématérialiser. D’ailleurs, un nombre croissant de Français ne se rend plus dans leurs agences pour bénéficier des avantages des services bancaires en ligne. Souscrire un emprunt immobilier sans recourir au papier semblait encore du domaine du rêve il y a quelques années. Cependant, la généralisation de la signature électronique depuis le 1er juillet 2016 permet d’envisager un credit immobilier 100 % sans papier. D’ailleurs, c’est cette date qu’une banque a choisi pour lancer son produit qui est le prêt immobilier entièrement sans papier.

Valable pour les cas simples          

L’entrée en vigueur le 1er juillet dernier de la directive sur l’usage de la signature électronique a incité une banque de la place à innover. Elle est ainsi la première en France à roposer à ses clients un emprunt immobilier 100 % en ligne et sans utiliser un support papier. Il suffit désormais d’une dizaine de minutes pour souscrire un credit immobilier dans cette banque et ce, en utilisant tout simplement son ordinateur ou son Smartphone.

Il faut cependant souligner que cette solution n’est valable que pour les cas de crédit simples. Il s’agit notamment de dossiers qui ne nécessitent pas de pièces justificatives en supplément ou qui n’exigent d’examen plus approfondies.

Des obstacles à franchir avant de généraliser cette pratique

Depuis des années, faire une comparaison du taux immobilier de plusieurs banques ou encore utiliser un simulateur de credit immobilier est totalement rentré dans les mœurs. Mais en ce qui concerne l’emprunt immobilier 100 % dématérialisé, il reste encore divers obstacles à surmonter. En effet, si la signature électronique du contrat de prêt ne présente plus aucun problème, la transmission des pièces justificatives vers l’établissement prêteur reste encore difficile. Il faut savoir que certains dossiers complexes nécessitent la présentation de 150 pièces justificatives.

Des contraintes techniques constituent également des freins à l’utilisation du credit immobilier 100 % sans papier. De même, la féroce concurrence qui règne entre courtiers en prêt immobilier ne permet pas toujours une fluidité de la circulation des informations et des documents. Néanmoins, face à l’attente de la clientèle, une autre banque en ligne française prévoit de franchir le pas vers la fin 2016 ou au début de l’année 2017.

Crédit immobilier : son taux peut-il être négatif ?

Depuis le début de l’année 2016, le taux immobilier n’a cessé de baisser. La principale explication de cette diminution continuelle du taux du credit immobilier se trouve dans la souplesse de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE). Il est donc logique que les emprunteurs se demandent s’ils peuvent obtenir un prêt immobilier à un taux négatif.

Baisse du taux obligataire sur 10 ans  

C’est l’indice OAT (Obligations assimilables du Trésor) sur 10 ans qui permet aux banques d’ajuster quotidiennement leurs barèmes du taux de l’emprunt immobilier. Il s’agit concrètement de l’emprunt effectué par l’Etat pour une période de 10 ans. Depuis l’été 2015, l’indice OAT tournait autour de 1 % avant de tomber à moins de 0,5 % en février 2016 puis à 0,42 % en avril  de la même année. Vers la fin du mois d’août, ce taux descend à 0,24%.

Les taux fixes du credit immobilier suivent donc cette tendance à la baisse. Par ailleurs, la diminution du taux immobilier est accentuée par la rude concurrence que se livrent les banques entre elles afin d’atteindre leurs objectifs commerciaux pour 2016. Pour y parvenir, celles-ci n’hésitent pas à réduire leurs marges sur l’emprunt immobilier et proposer ainsi des taux historiquement bas.

Le taux variable presqu’inutilisé en France   

En mars 2016, seulement 0,4 % de la production totale de prêt immobilier en France était en taux variable. C’est tout-à-fait logique dans la mesure où la chute des taux d’intérêt du credit immobilier n’incite guère les Français à opter pour un taux immobilier variable.  D’autant plus que les banques hexagonales mettent tout en œuvre pour dissuader les emprunteurs d’opter pour un taux variable.

Elles craignent en effet les taux négatifs, c’est-à-dire qu’elles doivent, en théorie, payer un intérêt et rémunérer la personne qui emprunte. L’emprunteur va donc rembourser moins que le capital qu’il a emprunté. Par exemple, si le montant de ses mensualités en principal est de 500 euros et que le taux variable négatif lui permet de gagner 40 euros, il ne rembourse plus que 460 euros par mois. C’est déjà le cas pour quelques clients belges et danois. En France, cela ne risque pas de se produire car la réglementation interdit toute rémunération d’un crédit.