Nouveauté : la location avec option d’achat (LOA) en immobilier

Le concept de location avec option d’achat (LOA) n’est pas un concept totalement nouveau puisqu’il est déjà utilisé pour l’acquisition d’une voiture. Cette-fois, c’est dans le secteur de l’immobilier qu’elle s’applique. En effet, la start-up Innsquare a imaginé un montage financier dans le but de permettre aux locataires d’acheter plus facilement le logement qu’ils occupent.

Car si une grande partie des ménages peut profiter de la faiblesse du taux immobilier pour financer leur acquisition, certains profils ne répondent pas aux exigences des banques. Ils n’arrivent donc pas à obtenir un emprunt immobilier. La location immobilière avec option d’achat (LOA) apparait par conséquent comme la  solution idéale pour cette catégorie de personnes.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat (LOA) dans l’immobilier ?

Certaines personnes ne répondent pas au profil recherché par les établissements bancaires en matière de credit immobilier. Il s’agit notamment de ménages qui possèdent un pouvoir d’achat faible, de jeunes actifs, de personnes qui viennent divorcer ou encore dont le contrat de travail n’est pas à durée indéterminée. Ces individus présentent un niveau de risque élevé pour les banques qui hésitent à leur accorder un emprunt immobilier.

Grâce à la LOA, ces personnes peuvent accéder à la propriété. En effet, elles restent locataires du logement avant d’en devenir les propriétaires à la fin du contrat de bail. C’est ainsi que les loyers que le locataire paye chaque mois deviennent une sorte d’apport personnel avec lequel il pourra solliciter un emprunt immobilier.

Une offre valable à Paris uniquement    

Pour le moment, cette offre de LOA immobilière d’Innsquare n’est valable que dans la capitale où le prix moyen du m² dépasse souvent les 8 000 euros. Pour le locataire, cette solution permet de réfléchir pendant la durée du contrat de bail s’il souhaite vraiment acheter le bien. Par ailleurs, comme le prix à l’achat du logement est déjà fixé dans le contrat, il n’est plus possible pour le propriétaire de l’augmenter à la fin du contrat.

Enfin, il n’est pas toujours nécessaire de recourir à un credit immobilier pour acquérir le bien si le loyer est suffisamment élevé et la durée de location assez longue.

 

Dispositif Pinel : les villes à éviter pour investir

L’annonce de la prolongation du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017 a été favorablement accueilli par l’ensemble de promoteurs et investisseurs immobiliers. Cette mesure vient en renforcement de la réduction de la TVA à 5,5 % accordée aux ménages sous certaines conditions ainsi que l’élargissement du Prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er janvier 2016. Le taux immobilier très bas actuellement devrait également inciter les Français à acquérir un bien neuf et à le louer pendant une période déterminée.

Réduction d’impôt pour les logements locatifs

Grâce au taux du credit immobilier qui atteint un niveau plancher depuis le début de l’année, acquérir un bien neuf est actuellement accessible à presque tout le monde. Et il est encore possible de bénéficier d’une réduction de 12, 18 ou 21 % de son impôt sur le revenu en mettant le logement en location pour respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Et pour rendre encore plus attractif ce dispositif, l’Etat a permis la location du logement à ses ascendants ou descendants pendant la période choisie par le propriétaire. Concrètement, le dispositif Pinel permet de réduire jusqu’à 63 000 euros son impôt sur le revenu en 12 ans.

Les villes à éviter   

Investir dans un logement neuf pour profiter du dispositif Pinel n’est pas sans risques. Car si l’investisseur a financé son acquisition par un emprunt immobilier, il convient d’être encore plus prudent. C’est ainsi que le Laboratoire de l’Immobilier a récemment étudié les communes  éligibles à ce dispositif. Cet organisme a ensuite sorti la liste des communes qui peuvent présenter des risques locatifs afin que les investisseurs prennent leurs dispositions.

Pour cela, le Laboratoire de l’Immobilier s’est basé sur 5 critères essentiels afin de sortir une liste de 25 agglomérations « à surveiller » et de 39 autres « à éviter » dans le cadre du dispositif Pinel. Ainsi, Angers, Toul, Metz, Alès, Quimper ou encore Tarascon font partie de la première catégorie. Vichy, Angoulême, Saint-Etienne, Béziers ou Avignon entrent par contre dans la seconde catégorie. Une extrême prudence est donc conseillée aux personnes qui contractent un credit immobilier dans le but d’investir dans un logement locatif dans ces agglomérations. En effet, il est possible que par faute de locataire, l’investisseur rencontre des difficultés pour régler les mensualités de son emprunt immobilier.

 

Prolongation dispositif Pinel : 1,6 milliard de manque à gagner pour l’Etat

Le dispositif fiscal Pinel a été introduit dans la Loi des finances en 2015 en remplaçant et même en améliorant la loi Duflot. Son principal objectif est d’inciter davantage les investisseurs à placer leur argent dans l’immobilier neuf qui était jusqu’alors négligé par ceux-ci. Et comme le succès est au rendez-vous, François Hollande a déclaré le 9 avril dernier sa prolongation jusqu’au 31 décembre 2017. Ceux qui envisager de contracter un emprunt immobilier pour construire un bien immobilier destiné à la location peuvent donc se réjouir. Non seulement ils profitent d’un taux immobilier très bas pour leur crédit mais ils bénéficient également d’une réduction sensible de leur impôt sur le revenu.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?      

A titre de rappel, le dispositif Pinel concerne les particuliers qui investissent dans un logement neuf et qui le mettent en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Ils bénéficient en contrepartie d’une baisse très sensible de leur impôt sur le revenu, et ce en fonction de la durée de location et de la somme qu’ils ont investi.

Par exemple, une réduction d’impôt correspondant à 12 % du montant du bien est accordée à ceux qui louent leur logement pour une période de 6 ans. Cette réduction s’élève à 18 % pour une location de 9 ans et atteint même 21 % si la location s’étale sur 12 années. Il faut savoir par ailleurs que le dispositif Pinel était prévu jusqu’au 31 décembre 2016 jusqu’à cette prorogation au 31 décembre 2017.

Une prolongation qui  va coûter 1,6 milliard d’euros à l’Etat

Il est donc intéressant pour les particuliers de profiter du taux immobilier historiquement bas actuel  pour acheter un bien neuf et le mettre en location afin de bénéficier d’une réduction conséquente de leur impôt sur le revenu. Non seulement leur crédit immobilier va leur coûter moins cher mais ils vont également payer moins d’impôt à l’avenir.

Selon le document d’évaluation du projet de Loi de finances 2017, ce manque à gagner sur les recettes fiscales est estimé à 1,6 milliard d’euros. Il faut toutefois signaler que les effets de cette prolongation seront nuls en 2017. Il faudra attendre 2018 pour voir les finances publiques enregistrer progressivement des manques à gagner.