Le marché dynamisé par la faiblesse du taux du crédit immobilier

Entre les débuts des années 2000 et aujourd’hui, le taux immobilier a été divisé par quatre. Cela correspond à une diminution de 23 % des prix des logements entre ces deux périodes. Pour le mois de septembre 2016, le taux moyen toutes durées confondues et hors assurances est descendu à 1,41 %. Ces chiffres proviennent de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Si les personnes qui souhaitent souscrire un emprunt immobilier se réjouissent de cette baisse des taux, elles ne sont cependant pas les seules.

Les agences immobilières sont ravies

La baisse des taux du credit immobilier a pour principal conséquence d’inciter les gens à emprunter. Ce qui fait l’affaire des agences immobilières qui peuvent accroitre le nombre et le volume de leurs transactions, et par conséquent leur chiffre d’affaires.

Ainsi, le volume des transactions a augmenté de 16 % au troisième trimestre 2016 par rapport au troisième trimestre 2015 pour l’agence immobilière Guy Hochet. Par ailleurs, cette hausse tourne respectivement autour de 14 % et de 10 % chez les deux autres protagonistes que sont Laforêt et Century 21. Un accroissement qui est dû en outre à la faiblesse de la hausse des prix de l’immobilier pour cette même période. En effet, selon les professionnels de l’immobilier, ces prix se sont accrus de 2 % seulement pendant le troisième trimestre en un an.

La construction également en hausse     

La faiblesse du taux d’intérêt de l’emprunt immobilier profite également au secteur de la construction. Depuis un semestre, les mises en construction ont augmenté de 25 % par rapport à la même période en 2015. L’ensemble du secteur immobilier mise pour l’année 2016 sur un nombre de 830 000 transactions. Ces statistiques arrivent au niveau de l’année record en la matière qu’est 2007.

En tout cas, tous les acteurs du secteur immobilier affichent un moral au beau fixe compte tenu de ces informations. L’optimisme est enfin au rendez-vous pour les gestionnaires de patrimoine, les promoteurs immobiliers, les agents immobiliers ou encore les constructeurs de maisons individuelles.

Crédit immobilier : pourquoi les banques refusent un dossier ?

Actuellement, le taux d’intérêt de l’emprunt immobilier est au plus bas. La perspective de réaliser des économies conséquentes incite de nombreuses personnes à souscrire un prêt immobilier auprès d’un établissement financier. Il leur faut cependant savoir qu’un certain nombre de dossiers essuient un  refus de la part de ces organismes. D’où l’importance de savoir les raisons qui poussent une banque à ne pas accorder un credit immobilier à une personne.

Insuffisance de la capacité de remboursement

Les banques analysent en premier lieu la capacité de remboursement du candidat au prêt. Si elles jugent que ses revenus sont trop faibles par rapport au montant de l’emprunt immobilier demandé, elles peuvent refuser d’accorder celui-ci.

Un taux d’endettement trop important

Le seuil maximal du taux d’endettement autorisé est de 30 %. Ce cap est toutefois dépassé par un tiers des dossiers de demande de prêt immobilier, obligeant les banques à apposer leur refus.

Instabilité de la situation professionnelle        

Dans un climat général où la précarité de l’emploi domine, il est logique que les banques soient frileuses à l’idée d’accorder un emprunt immobilier à une personne qui n’offre pas toutes les garanties de stabilité sur le plan professionnel. Un contrat à durée indéterminé (CDI) depuis plus d’un an est souvent exigé par les banques pour qu’elles accordent leur soutien.

Un apport personnel insuffisant

Pour bénéficier du taux immobilier intéressant par les banques, celles-ci exigent la plupart du temps que l’emprunteur dispose d’un apport personnel conséquent. Celui-ci doit au minimum couvrir les frais de notaire et de garantie.

Le fichage au FICP       

Une personne fichée au Fichier national des incidents de remboursements des crédits aux particuliers (FICP) aura beaucoup de mal à obtenir un emprunt immobilier. Ce fichier est tenu par la Banque de France et est généralement consulté par les banques pour tout dossier de demande de prêt.

Une mauvaise gestion des comptes bancaires 

Les banques exigent parmi les pièces justificatives dans un dossier de credit immobilier la production des relevés bancaires des 3 derniers mois. Ces documents permettent au banquier de savoir comment le candidat au prêt gère ses comptes. La présence de chèques impayés ou de prélèvements rejetés constitue des points négatifs pour l’emprunteur.

 

Crédit immobilier : est-il possible de revendre le bien avant la fin des remboursements ?

Avec le taux immobilier qui ne cesse de baisser depuis le début de l’année 2016, nombreuses sont les personnes qui sont intéressés par l’achat d’un bien immobilier. L’Observatoire Crédit Logement/CSA précise même que le phénomène ne s’est jamais produit depuis la fin des années  1940. Il est donc évident que le credit immobilier est actuellement le moyen le plus simple d’accéder à la propreté.

Les raisons qui poussent à vendre un bien immobilier  

La vie est semée d’embûches et d’aléas qui peuvent pousser un propriétaire à vendre un bien qu’il a acquis par le biais d’un emprunt immobilier. Il s’agit notamment d’un divorce ou d’une séparation, du décès du conjoint ou d’un proche, d’une mutation professionnelle ou encore de la naissance d’un enfant. Ces raisons amènent souvent la personne à déménager et à envisager de vendre sa maison.

Il faut se rassurer que la revente d’un bien avant le remboursement intégral du credit immobilier est une opération courante. Il est toutefois important de savoir que les banques refusent systématiquement qu’une personne ait encore un crédit en cours sur un bien dont il n’est plus propriétaire.

Trois solutions à la disposition de l’emprunteur       

La solution retenue la plupart du temps est le remboursement de l’emprunt immobilier par anticipation, et ce après la conclusion de la vente. Il appartient généralement au notaire de transférer le capital restant dû sur le crédit au prêteur. Il faudra dans ce cas payer également des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Celles-ci s’élèvent soit à 3 % du capital restant dû soit à 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt.

La seconde alternative est le transfert de crédit. Il s’agit d’une pratique qui est assez peu répandue dans l’Hexagone et qui est largement utilisée outre-Atlantique. L’emprunteur garde son ancien credit immobilier pour financer une partie ou la totalité de son nouveau logement. Dans ce cas, les conditions initiales du prêt demeurent, notamment le taux immobilier.

Enfin, la troisième solution est le prêt relais. Il s’agit d’une avance de trésorerie estimée à 60 à 80 % de la valeur du bien. Cela permet à l’emprunteur d’acquérir un autre bien immobilier en attendant la conclusion de la vente de sa maison.

Est-ce le bon moment pour renégocier son crédit immobilier ?

Depuis le début de l’année 2016, le taux immobilier a baissé en moyenne de 0,8 % au point d’atteindre des niveaux historiques actuellement. Pourtant, les personnes qui possèdent un bon profil peuvent espérer trouver des taux de credit immobilier encore plus bas chez les courtiers. Elles peuvent en effet souscrire un emprunt immobilier à 0,8 % sur 10 ans dans certains établissements, à moins de 1 % sur une période de 15 ans et légèrement supérieur à 1 % sur 20 ans.

Quid des personnes qui ont un crédit immobilier en cours ?

Ces taux intéressants s’adressent donc aux individus qui vont souscrire un credit immobilier. Et ceux qui ont déjà un prêt immobilier en cours peuvent penser qu’ils sont perdants. Pourtant, il existe une solution qui leur permet de faire des économies, avec comme principal argument cette baisse du taux immobilier. Il s’agit de la renégociation de crédit.

L’emprunteur se tourne vers l’établissement qui lui a accordé l’emprunt immobilier afin de revoir les conditions, compte tenu de la baisse des taux. Son objectif est de négocier avec lui afin que le banquier abaisse le taux de son crédit. Cela lui permettra soit de réduire le nombre de ses mensualités soit leur montant. Cependant, il est probable que la banque n’abaisse le taux du credit immobilier que d’un petit pourcentage. Et si elle accède à la demande de l’emprunteur, celui-ci devra en contrepartie réaliser un important sur un contrat proposé par l’organisme financier.

L’alternative à la renégociation

Si la renégociation d’un prêt immobilier n’a pas abouti avec son banquier, il est possible de se tourner vers les établissements concurrents. Ceux-ci pourront racheter l’emprunt auprès de la banque et souscrire un nouveau crédit chez eux. C’est ce que l’on appelle rachat de crédit ou regroupement de crédit.

Il est donc possible d’en profiter pour regrouper autour d’un seul crédit son emprunt immobilier avec son crédit automobile, son prêt personnel ou son crédit à la consommation. L’emprunteur n’aura plus à faire face qu’à un seul prêt, avec un taux unique et une seule mensualité.

 

Nouveauté : la location avec option d’achat (LOA) en immobilier

Le concept de location avec option d’achat (LOA) n’est pas un concept totalement nouveau puisqu’il est déjà utilisé pour l’acquisition d’une voiture. Cette-fois, c’est dans le secteur de l’immobilier qu’elle s’applique. En effet, la start-up Innsquare a imaginé un montage financier dans le but de permettre aux locataires d’acheter plus facilement le logement qu’ils occupent.

Car si une grande partie des ménages peut profiter de la faiblesse du taux immobilier pour financer leur acquisition, certains profils ne répondent pas aux exigences des banques. Ils n’arrivent donc pas à obtenir un emprunt immobilier. La location immobilière avec option d’achat (LOA) apparait par conséquent comme la  solution idéale pour cette catégorie de personnes.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat (LOA) dans l’immobilier ?

Certaines personnes ne répondent pas au profil recherché par les établissements bancaires en matière de credit immobilier. Il s’agit notamment de ménages qui possèdent un pouvoir d’achat faible, de jeunes actifs, de personnes qui viennent divorcer ou encore dont le contrat de travail n’est pas à durée indéterminée. Ces individus présentent un niveau de risque élevé pour les banques qui hésitent à leur accorder un emprunt immobilier.

Grâce à la LOA, ces personnes peuvent accéder à la propriété. En effet, elles restent locataires du logement avant d’en devenir les propriétaires à la fin du contrat de bail. C’est ainsi que les loyers que le locataire paye chaque mois deviennent une sorte d’apport personnel avec lequel il pourra solliciter un emprunt immobilier.

Une offre valable à Paris uniquement    

Pour le moment, cette offre de LOA immobilière d’Innsquare n’est valable que dans la capitale où le prix moyen du m² dépasse souvent les 8 000 euros. Pour le locataire, cette solution permet de réfléchir pendant la durée du contrat de bail s’il souhaite vraiment acheter le bien. Par ailleurs, comme le prix à l’achat du logement est déjà fixé dans le contrat, il n’est plus possible pour le propriétaire de l’augmenter à la fin du contrat.

Enfin, il n’est pas toujours nécessaire de recourir à un credit immobilier pour acquérir le bien si le loyer est suffisamment élevé et la durée de location assez longue.

 

Crédit immobilier : désormais possible sans utiliser du papier

A l’heure du tout-numérique, les services bancaires tendent de plus en plus à se dématérialiser. D’ailleurs, un nombre croissant de Français ne se rend plus dans leurs agences pour bénéficier des avantages des services bancaires en ligne. Souscrire un emprunt immobilier sans recourir au papier semblait encore du domaine du rêve il y a quelques années. Cependant, la généralisation de la signature électronique depuis le 1er juillet 2016 permet d’envisager un credit immobilier 100 % sans papier. D’ailleurs, c’est cette date qu’une banque a choisi pour lancer son produit qui est le prêt immobilier entièrement sans papier.

Valable pour les cas simples          

L’entrée en vigueur le 1er juillet dernier de la directive sur l’usage de la signature électronique a incité une banque de la place à innover. Elle est ainsi la première en France à roposer à ses clients un emprunt immobilier 100 % en ligne et sans utiliser un support papier. Il suffit désormais d’une dizaine de minutes pour souscrire un credit immobilier dans cette banque et ce, en utilisant tout simplement son ordinateur ou son Smartphone.

Il faut cependant souligner que cette solution n’est valable que pour les cas de crédit simples. Il s’agit notamment de dossiers qui ne nécessitent pas de pièces justificatives en supplément ou qui n’exigent d’examen plus approfondies.

Des obstacles à franchir avant de généraliser cette pratique

Depuis des années, faire une comparaison du taux immobilier de plusieurs banques ou encore utiliser un simulateur de credit immobilier est totalement rentré dans les mœurs. Mais en ce qui concerne l’emprunt immobilier 100 % dématérialisé, il reste encore divers obstacles à surmonter. En effet, si la signature électronique du contrat de prêt ne présente plus aucun problème, la transmission des pièces justificatives vers l’établissement prêteur reste encore difficile. Il faut savoir que certains dossiers complexes nécessitent la présentation de 150 pièces justificatives.

Des contraintes techniques constituent également des freins à l’utilisation du credit immobilier 100 % sans papier. De même, la féroce concurrence qui règne entre courtiers en prêt immobilier ne permet pas toujours une fluidité de la circulation des informations et des documents. Néanmoins, face à l’attente de la clientèle, une autre banque en ligne française prévoit de franchir le pas vers la fin 2016 ou au début de l’année 2017.

Crédit immobilier : son taux peut-il être négatif ?

Depuis le début de l’année 2016, le taux immobilier n’a cessé de baisser. La principale explication de cette diminution continuelle du taux du credit immobilier se trouve dans la souplesse de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE). Il est donc logique que les emprunteurs se demandent s’ils peuvent obtenir un prêt immobilier à un taux négatif.

Baisse du taux obligataire sur 10 ans  

C’est l’indice OAT (Obligations assimilables du Trésor) sur 10 ans qui permet aux banques d’ajuster quotidiennement leurs barèmes du taux de l’emprunt immobilier. Il s’agit concrètement de l’emprunt effectué par l’Etat pour une période de 10 ans. Depuis l’été 2015, l’indice OAT tournait autour de 1 % avant de tomber à moins de 0,5 % en février 2016 puis à 0,42 % en avril  de la même année. Vers la fin du mois d’août, ce taux descend à 0,24%.

Les taux fixes du credit immobilier suivent donc cette tendance à la baisse. Par ailleurs, la diminution du taux immobilier est accentuée par la rude concurrence que se livrent les banques entre elles afin d’atteindre leurs objectifs commerciaux pour 2016. Pour y parvenir, celles-ci n’hésitent pas à réduire leurs marges sur l’emprunt immobilier et proposer ainsi des taux historiquement bas.

Le taux variable presqu’inutilisé en France   

En mars 2016, seulement 0,4 % de la production totale de prêt immobilier en France était en taux variable. C’est tout-à-fait logique dans la mesure où la chute des taux d’intérêt du credit immobilier n’incite guère les Français à opter pour un taux immobilier variable.  D’autant plus que les banques hexagonales mettent tout en œuvre pour dissuader les emprunteurs d’opter pour un taux variable.

Elles craignent en effet les taux négatifs, c’est-à-dire qu’elles doivent, en théorie, payer un intérêt et rémunérer la personne qui emprunte. L’emprunteur va donc rembourser moins que le capital qu’il a emprunté. Par exemple, si le montant de ses mensualités en principal est de 500 euros et que le taux variable négatif lui permet de gagner 40 euros, il ne rembourse plus que 460 euros par mois. C’est déjà le cas pour quelques clients belges et danois. En France, cela ne risque pas de se produire car la réglementation interdit toute rémunération d’un crédit.

Dispositif Pinel : les villes à éviter pour investir

L’annonce de la prolongation du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017 a été favorablement accueilli par l’ensemble de promoteurs et investisseurs immobiliers. Cette mesure vient en renforcement de la réduction de la TVA à 5,5 % accordée aux ménages sous certaines conditions ainsi que l’élargissement du Prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er janvier 2016. Le taux immobilier très bas actuellement devrait également inciter les Français à acquérir un bien neuf et à le louer pendant une période déterminée.

Réduction d’impôt pour les logements locatifs

Grâce au taux du credit immobilier qui atteint un niveau plancher depuis le début de l’année, acquérir un bien neuf est actuellement accessible à presque tout le monde. Et il est encore possible de bénéficier d’une réduction de 12, 18 ou 21 % de son impôt sur le revenu en mettant le logement en location pour respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Et pour rendre encore plus attractif ce dispositif, l’Etat a permis la location du logement à ses ascendants ou descendants pendant la période choisie par le propriétaire. Concrètement, le dispositif Pinel permet de réduire jusqu’à 63 000 euros son impôt sur le revenu en 12 ans.

Les villes à éviter   

Investir dans un logement neuf pour profiter du dispositif Pinel n’est pas sans risques. Car si l’investisseur a financé son acquisition par un emprunt immobilier, il convient d’être encore plus prudent. C’est ainsi que le Laboratoire de l’Immobilier a récemment étudié les communes  éligibles à ce dispositif. Cet organisme a ensuite sorti la liste des communes qui peuvent présenter des risques locatifs afin que les investisseurs prennent leurs dispositions.

Pour cela, le Laboratoire de l’Immobilier s’est basé sur 5 critères essentiels afin de sortir une liste de 25 agglomérations « à surveiller » et de 39 autres « à éviter » dans le cadre du dispositif Pinel. Ainsi, Angers, Toul, Metz, Alès, Quimper ou encore Tarascon font partie de la première catégorie. Vichy, Angoulême, Saint-Etienne, Béziers ou Avignon entrent par contre dans la seconde catégorie. Une extrême prudence est donc conseillée aux personnes qui contractent un credit immobilier dans le but d’investir dans un logement locatif dans ces agglomérations. En effet, il est possible que par faute de locataire, l’investisseur rencontre des difficultés pour régler les mensualités de son emprunt immobilier.

 

Prolongation dispositif Pinel : 1,6 milliard de manque à gagner pour l’Etat

Le dispositif fiscal Pinel a été introduit dans la Loi des finances en 2015 en remplaçant et même en améliorant la loi Duflot. Son principal objectif est d’inciter davantage les investisseurs à placer leur argent dans l’immobilier neuf qui était jusqu’alors négligé par ceux-ci. Et comme le succès est au rendez-vous, François Hollande a déclaré le 9 avril dernier sa prolongation jusqu’au 31 décembre 2017. Ceux qui envisager de contracter un emprunt immobilier pour construire un bien immobilier destiné à la location peuvent donc se réjouir. Non seulement ils profitent d’un taux immobilier très bas pour leur crédit mais ils bénéficient également d’une réduction sensible de leur impôt sur le revenu.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?      

A titre de rappel, le dispositif Pinel concerne les particuliers qui investissent dans un logement neuf et qui le mettent en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Ils bénéficient en contrepartie d’une baisse très sensible de leur impôt sur le revenu, et ce en fonction de la durée de location et de la somme qu’ils ont investi.

Par exemple, une réduction d’impôt correspondant à 12 % du montant du bien est accordée à ceux qui louent leur logement pour une période de 6 ans. Cette réduction s’élève à 18 % pour une location de 9 ans et atteint même 21 % si la location s’étale sur 12 années. Il faut savoir par ailleurs que le dispositif Pinel était prévu jusqu’au 31 décembre 2016 jusqu’à cette prorogation au 31 décembre 2017.

Une prolongation qui  va coûter 1,6 milliard d’euros à l’Etat

Il est donc intéressant pour les particuliers de profiter du taux immobilier historiquement bas actuel  pour acheter un bien neuf et le mettre en location afin de bénéficier d’une réduction conséquente de leur impôt sur le revenu. Non seulement leur crédit immobilier va leur coûter moins cher mais ils vont également payer moins d’impôt à l’avenir.

Selon le document d’évaluation du projet de Loi de finances 2017, ce manque à gagner sur les recettes fiscales est estimé à 1,6 milliard d’euros. Il faut toutefois signaler que les effets de cette prolongation seront nuls en 2017. Il faudra attendre 2018 pour voir les finances publiques enregistrer progressivement des manques à gagner.

Rideau sur le Salon National de l’Immobilier de Paris 2016

Du 7 au 9 octobre dernier, le Palais Brongniart à Paris a accueilli l’édition 2016 du Salon National de l’Immobilier. Cette année, cette manifestation d’envergure du secteur immobilier était axée sur le thème : « l’immobilier locatif dans le neuf ». Si l’édition de l’année dernière a été annulée, celle de 2016 a tenu toutes ses promesses avec la venue de nombreux visiteurs et la participation de tous les acteurs du secteur. Même s’il est encore trop tôt pour tirer des conclusions, le Salon National de l’Immobilier de Paris 2016 semble avoir répondu aux attentes des uns et des autres. Et ce, dans un contexte où le taux immobilier ne cesse de baisser.

Un rendez-vous incontournable pour le secteur

Le Salon National de l’Immobilier constitue un lieu de rendez-vous inéluctable pour tous les acteurs du secteur immobilier. Les différents organismes professionnels comme l’ordre des Notaires, l’ordre des Architectes, les gestionnaires de patrimoine, les promoteurs immobiliers et les organismes d’information et de conseil ont répondu présent à cette manifestation. Il en était de même pour les organismes de financement qui sont susceptibles d’octroyer un credit immobilier ainsi que les agents immobiliers et les administrateurs de biens.

Outre la visite des différents stands, des conférences ainsi que des entretiens personnalisés ont été programmés au cours de cette grande manifestation. De cette façon, les visiteurs pouvaient obtenir un maximum d’informations pour la concrétisation de leur projet immobilier, notamment en ce qui concerne leur emprunt immobilier.

Profiter des taux bas pour acquérir sa résidence principale

Les personnes qui souhaitaient acheter ou faire construire leur résidence principale ont pu pendant ces 3 jours rencontrer des experts dans divers domaines. A cette occasion, les visiteurs ont pu comparer le meilleur taux de credit immobilier proposé par les divers organismes financiers,  discuter un architecte, un fiscaliste ou un gestionnaire de patrimoines de leurs projets.

Il a également été possible de poser des questions concernant l’emprunt immobilier, la fiscalité ou tout autre sujet à ces professionnels afin de mieux mettre en place son projet. Le rideau est tombé sur le Salon National de l’Immobilier de Paris. Cependant, rendez-vous est déjà pris du 17 au 19 mars 2017 à Lyon pour les habitants de la région Rhône-Alpes afin qu’ils puissent également profiter de cette manifestation dédiée à l’immobilier.