La simulation de crédit immobilier : un atout pour les
emprunteurs
Même s’il peut fluctuer au fil des mois et des années, le prix
des biens immobiliers est cependant encore largement
hors de portée de toutes les bourses. En effet,
l’indice des prix immobiliers a augmenté de 114 % à Paris et de
75 % dans tout l’hexagone depuis les années 2000. Il faut
souligner que ces dernières années, la baisse quasi permanente
du taux du crédit immobilier n’a cessé de dynamiser
le marché de l’immobilier français. Il est donc évident
que toute personne qui souhaite concrétiser son projet
immobilier doit donc recourir à un financement extérieur. Elle
peut donc se tourner vers les banques et les établissements
financiers qui sont en mesure de proposer un crédit
immobilier aux particuliers.
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Concrètement, un prêt immobilier est une
somme d’argent octroyée pour par une banque ou un organisme
financier afin de financer partiellement ou totalement
l’acquisition ou la construction
d’un bien immobilier. Il est également possible que ce fonds
soit également affecté pour effectuer des travaux
sur un bien immobilier déjà existant ou encore pour acquérir
un terrain dans le but d’y construire la résidence
principale ou secondaire de l’emprunteur.
Dans ce dernier cas, il faut que le montant emprunté dépasse
75 000 euros, selon l’article L312-2 du Code de la consommation.
Si la somme empruntée est en dessous de ce seuil, l’article
L311-1 s. du même Code de la consommation préconise de se
tourner plutôt vers le crédit à la consommation pour financer le
projet.
Les différents types de prêt immobilier
Afin de répondre parfaitement aux besoins de chacun, les
banques et les organismes financiers présentent au public
plusieurs types de crédit immobilier. Il s’agit notamment :
- Du prêt amortissable qui concerne
principalement le financement de l’acquisition ou de la
construction d’une résidence principale ou secondaire.
Accessoirement, il peut être utilisé dans l’investissement
locatif, ce qui nécessite une grande prudence de la part de
l’emprunteur. Forme la plus classique de l’emprunt, ce prêt se
distingue par ses mensualités qui sont divisées en partie
« capital » et en partie « intérêts ». Chaque mois, la part du
capital remboursé s’accroit tandis que celle des intérêts se
réduit.
- Le prêt relais qui permet à une personne
de vendre
un bien immobilier avant le remboursement d’un emprunt.
Sur le plan pratique, si vous avez un immeuble que vous avez
acheté via un crédit immobilier, vous pouvez contracter un
autre prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un second
bien. Une fois la vente du premier logement conclu, vous
remboursez la banque où vous avez souscrit un second crédit.
- Le prêt in fine où les mensualités ne
servent pas à rembourser le capital, mais uniquement les
intérêts de l’emprunt et les assurances. En effet, pour
bénéficier de crédit spécifique, l’emprunteur devra disposer
d’une épargne qui va servir à reconstituer le capital
emprunté. Ce dernier sera remboursé en totalité à la dernière
échéance. Ce type de crédit possède un coût total plus
important par rapport au prêt amortissable. Cependant, il
permet d’économiser jusqu’à 20 % sur le coût total de
l’investissement.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) qui est un prêt
conventionné destiné à financer le premier achat d’une
résidence principale. Comme son nom l’indique, c’est un crédit
sans intérêt accordé par l’Etat à l’attention des
primo-accédants sous certaines conditions. Il s’agit en
particulier du plafond des ressources du demandeur et d’une
durée de remboursement qui n’excède pas 25 ans. Par ailleurs,
le logement doit respecter les normes énergétiques RT 2012 ou
BBC et être impérativement neuf.
- Le prêt locatif social (PLS) qui s’adresse
aux particuliers qui souhaitent mettre en location le logement
acquis par le biais de ce crédit. Pour l’obtenir, il faut
toutefois respecter deux conditions essentielles, à savoir un
plafond de ressources des locataires et également un plafond
de loyer. Par ailleurs, ce crédit doit financer au minimum la
moitié du coût de l’opération.
- Le prêt à l’accession sociale (PAS) qui va
s’étaler entre 5 et 30 ans. Il faut toujours respecter un
plafond de ressources et une surface minimale pour le logement
si vous voulez obtenir cet emprunt. Il vous perme de financer
partiellement ou totalement votre projet immobilier, qu’il
s’agisse d’une construction ou encore d’une acquisition d’un
logement neuf ou ancien.
Les principaux caractéristiques d’un crédit immobilier
Il convient de noter que le crédit immobilier
peut être caractérisé par un certain nombre de facteurs.
- L’apport personnel qui représente la somme
investie par l’emprunteur dans le projet. Plus cet apport est
important, moins la personne doit emprunter. Cela signifie au
final qu’elle va payer son prêt immobilier moins cher.
- Le taux
d’intérêt hors assurance qui représente en quelque sorte
le loyer de l’argent que vous avez emprunté. Plus ce taux est
élevé, plus vos remboursements seront importants et donc
l’opération vous reviendra plus cher. Cet élément est souvent
utilisé pour comparer les différentes offres des
établissements financiers. Il faut par ailleurs noter que ce
taux peut être variable ou fixe. Cependant, les banques
françaises privilégient généralement le taux fixe quand il
s’agit d’un prêt immobilier.
- La durée de l’emprunt qui est la période
pendant laquelle vous allez rembourser l’emprunt.
Généralement, un crédit immobilier est un engagement à long
terme, avec une durée qui peut s’étendre jusqu’à 20, voire 25
ans. Concrètement, une durée de crédit longue se traduit par
un taux élevé. À l’inverse, une diminution de cette durée
signifie une réduction des intérêts de l’emprunt.
- Le montant des mensualités qui représente
donc la somme que vous remboursez à la banque chaque mois. Ce
facteur varie en fonction des deux caractéristiques
précédentes, à savoir le taux d’intérêt du crédit et la durée
de celui-ci. Pour réduire le coût de votre emprunt immobilier,
vous devez ajuster ces paramètres afin d’arriver au résultat
que vous souhaitez.
- Le taux d’endettement qui constitue une
sorte de garde-fou pour l’emprunteur. En effet, vous ne pouvez
pas emprunter comme bon vous semble. La législation exige que
vos mensualités de remboursement ne dépassent jamais 33 % de
vos revenus. En effet, le dépassement de cette limite peut
entrainer le refus
du prêt immobilier par la banque. Mais même si vous
n’outrepassez pas ce seuil, vous devez toujours éviter le spectre
du surendettement qui guette toutes les personnes
qui empruntent.
- La location
avec option d’achat (LOA) en immobilier qui est un
concept récent et qui ne concerne que Paris pour le moment.
Elle s’apparente au processus déjà en application dans
l’acquisition d’une voiture.
Le simulateur de taux de crédit immobilier
Nous avons vu dans les paragraphes précédents que les offres
en matière de crédit immobilier sont nombreuses. Il
n’est donc pas facile de découvrir la proposition qui répond
parfaitement à ses attentes et qui est de surcroit la plus
abordable. Pour aider les emprunteurs à fixer leur choix, il
existe un outil gratuit que tout le
monde peut utiliser. Il s’agit du comparateur
de taux de crédit immobilier qui est disponible sur
un grand nombre de sites sur Internet. Il suffit de posséder une
connexion et un ordinateur ou un Smartphone pour pouvoir y
accéder. Il est donc possible d’utiliser cet outil performant à
tout moment, que ce soit chez soi, au bureau, dans les
transports en commun, en vacances ou en voyage d’affaires.
Le simulateur de taux de crédit immobilier
permet également de faire de réelles économies
en comparant les taux proposés par différentes banques et
organismes financiers. Il suffit en effet de renseigner les
cases qui s’affichent sur votre écran pour remplir le formulaire
de comparaison. Vous n’avez besoin que de quelques minutes pour
remplir les cases avec les renseignements qui vous concernent
ainsi que du crédit sollicité. Au bout de quelques instants,
vous verrez apparaitre une liste restreinte d’offres de crédit
immobilier dont le taux est le plus bas du marché. Vous pouvez
donc choisir parmi celles-ci celle qui vous parait la plus
intéressante financièrement. Vous avez également la possibilité
d’affiner les données à saisir dans l’outil afin d’affiner le
résultat. La dernière option est d’utiliser un autre comparateur
si le résultat du précédent simulateur ne vous donne pas entière
satisfaction. Enfin, il ne faut pas oublier qu’un simulateur
vous permet de gagner énormément de temps. Cet
outil vous dispense en effet de passer d’une banque à l’autre
afin de récolter leurs offres. Comme il est très rapide, vous
n’avez besoin que de quelques minutes pour avoir en main une
liste restreinte de proposition de crédit immobilier au taux
alléchant.
Les critères de choix
Après avoir obtenu le résultat du comparateur de crédit
immobilier, la dernière étape est la sélection de l’offre. Pour
profiter des avantages de cet outil, vous devez fixer des
critères pour choisir la proposition la plus intéressante. Il
s’agit :
- Du taux annuel effectif global (TAEG) qui
représente le coût total de l’emprunt. Il comprend non
seulement le taux d’intérêt, mais également le coût de
l’assurance emprunteur.
- Du montant des remboursements : si
celui-ci est élevé, il faut toujours vous demander si cela ne
va pas déséquilibrer votre budget et vous amener à vous priver
de certaines choses comme le loisir ou les vacances.
- La durée du crédit : le fait de vous
engager sur une trop longue période ne va-t-il pas avoir de
lourdes conséquences sur votre train de vie ?